在城市，地下停車(chē)場(chǎng)可以通過(guò)共享停車(chē)來(lái)實(shí)現(xiàn)資源的最大化。因?yàn)?，在城市?huì)有很多的辦公大廈，這也導(dǎo)致了這些大廈的用途的單一性，其內(nèi)部停車(chē)場(chǎng)通常位于地下。為了適應(yīng)高峰時(shí)期的停車(chē)需求，往往會(huì)建設(shè)大量的停車(chē)位，這些停車(chē)位在晚上或者放假的時(shí)間段基本都是閑置的。

市場(chǎng)壓力通常要求這種停車(chē)場(chǎng)與它所服務(wù)的用途有物理聯(lián)系，較高的停車(chē)需求率和單一用途建筑加大了停車(chē)位的低效性，消耗了更多的土地，增加了大量的成本。

城市和郊區(qū)停車(chē)效率低下

在街區(qū)較小的城市，問(wèn)題可能特別嚴(yán)重。例如，俄勒岡州的波特蘭，很大程度上歸功于其200×200英尺(61×61米)的小街區(qū)。城市規(guī)劃者和城市歷史學(xué)家認(rèn)為城市的小電網(wǎng)系統(tǒng)是城市活力的源泉。小街區(qū)的許多角落構(gòu)成了特殊的零售場(chǎng)所，小街區(qū)讓街道變得明亮、通風(fēng)，建筑的規(guī)模更為人性化。小板塊也可以根據(jù)市場(chǎng)需求，以較小的增量刺激發(fā)展。

然而，小的網(wǎng)格模式造成了提供高密度停車(chē)場(chǎng)的顯著低效率，并為波特蘭市中心更密集的發(fā)展提供了障礙。

200英尺寬的街道網(wǎng)格不太適合地面或地下停車(chē)，設(shè)計(jì)用于垂直停車(chē)的典型雙面停車(chē)位寬60英尺(18.3米)。該寬度通常允許車(chē)道寬度為20至24英尺(6至7.3米)，每條車(chē)道寬度為10至12英尺(3至3.7米)，車(chē)道兩側(cè)各空間深度為18至20英尺(5.5至6米)。然而，60英尺(18.3米)的模塊將200英尺的街區(qū)劃分為20英尺(6.1米)，造成至少10%的空間效率低下，這些空間可容納一個(gè)給定的街區(qū)。當(dāng)插入建筑核心和坡道時(shí)，效率會(huì)成倍增加。把這些效率低下的因素加上建造地下停車(chē)場(chǎng)的高成本，給市中心的開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了巨大的負(fù)擔(dān)。

第二個(gè)效率低下的原因是，停車(chē)場(chǎng)只能或主要由居住或工作在上述建筑物的人使用。每種類(lèi)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)辦公室、酒店、住宅、零售等都有不同的停車(chē)位使用和空置模式。其中一些主要用于工作日或周末;另一些主要用于晚上或夜間。通常辦公和零售停車(chē)場(chǎng)每天只占用8小時(shí)左右;酒店和住宅停車(chē)場(chǎng)的占用時(shí)間僅略長(zhǎng)。一天中約三分之二的時(shí)間和整個(gè)周末的辦公時(shí)間，每個(gè)停車(chē)位的投資高達(dá)50000美元。

規(guī)劃者和開(kāi)發(fā)者的融合

開(kāi)發(fā)停車(chē)場(chǎng)的高成本是城市規(guī)劃者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的一個(gè)難題，規(guī)劃者的目標(biāo)是減少市中心的停車(chē)數(shù)量，以鼓勵(lì)更多地使用公交。然而，他們往往沒(méi)有意識(shí)到開(kāi)發(fā)商的共同目標(biāo)是減少他們需要開(kāi)發(fā)的停車(chē)數(shù)量，因?yàn)橥＼?chē)費(fèi)沒(méi)有完全攤銷(xiāo)建設(shè)停車(chē)的成本。開(kāi)發(fā)商靠停車(chē)場(chǎng)所支持的單元和商業(yè)空間賺錢(qián)，而不是靠停車(chē)場(chǎng)本身賺錢(qián)。更有效地使用和占用更少的停車(chē)場(chǎng)符合開(kāi)發(fā)商和規(guī)劃者的利益。

即使快速和更頻繁的公交服務(wù)可以減少車(chē)輛行駛里程，市中心居民擁有的任何汽車(chē)都必須有停車(chē)位，不管居民開(kāi)多少車(chē)。因此，任何降低有效資本成本和增加占用停車(chē)密度的方法都應(yīng)該是公共和私人共同的政策目標(biāo)。

為了降低小城市網(wǎng)格模式的低效率，或者在郊區(qū)需要以更高比例停車(chē)的大面積土地，最好的方法之一是開(kāi)發(fā)多街區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)，這將導(dǎo)致更高的混合用途密度，使城市和郊區(qū)的中心城區(qū)更加宜居和繁榮。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，采取公共政策和策略有許多合理的理由。

共享停車(chē)

在多個(gè)街區(qū)下建造的停車(chē)場(chǎng)創(chuàng)造了一個(gè)共享停車(chē)位的公共池，可以直接服務(wù)并提供通往其上建造的任何建筑的通道，在較小程度上，還可以提供鄰近街區(qū)的商業(yè)開(kāi)發(fā)。公寓或公寓結(jié)構(gòu)的居民一般都有強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)或租賃偏好，只有在他們可以將雜貨和物品直接移動(dòng)到他們居住的大樓的電梯中。同樣的情況，在較小程度上，也適用于與他們工作的建筑物或他們經(jīng)常訪問(wèn)的建筑物有關(guān)的人。尤其是在多雨、炎熱或寒冷的氣候下。

共享停車(chē)可以降低混合用途建筑的建設(shè)成本，因?yàn)橄嗤耐＼?chē)位可以在不同的時(shí)間提供不同的用途。例如，辦公室和酒店的混合使用是理想的，因?yàn)榘滋燹k公室停車(chē)的高峰需求與晚上酒店停車(chē)的高峰需求幾乎是一個(gè)鏡像，這使得兩種用途都能容納的空間明顯減少。

雖然設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)和施工參數(shù)使建筑單一酒店/辦公物業(yè)變得困難，但在公共停車(chē)場(chǎng)上方提供酒店塔樓和辦公塔樓的水平混合是非常可行的。一座塔樓的停車(chē)需求隨著其他合同的增加而增加。同樣，住宅、零售、餐館和娛樂(lè)用途也有單獨(dú)的停車(chē)需求曲線(xiàn)和設(shè)計(jì)參數(shù)，可以相互補(bǔ)充。

空間效率

多街區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)在地板尺寸、布局、坡道設(shè)計(jì)、擋土墻長(zhǎng)度和成本等方面具有顯著的效率。例如，一個(gè)61×61米的地下停車(chē)場(chǎng)結(jié)構(gòu)需要244米的擋土墻;四個(gè)單塊需要975米的擋土墻。但是，一個(gè)四個(gè)街區(qū)的地下停車(chē)場(chǎng)建筑，其上方街道的通行權(quán)為15米，只需要549米的擋土墻——減少44%。此外，多街區(qū)結(jié)構(gòu)將創(chuàng)造18813平方米的停車(chē)場(chǎng)，而四個(gè)街區(qū)的停車(chē)場(chǎng)面積僅為14865平方米，增加了27%的空間。

地板效率

增加的空間的影響被放大了，因?yàn)樗梢允雇＼?chē)場(chǎng)布局更高效。單個(gè)61×61米街區(qū)的最有效布局是雙負(fù)載斜向停車(chē)場(chǎng)，角度為50度，用于2.6米寬的停車(chē)位。停車(chē)位是指從一個(gè)停車(chē)位的頂端到對(duì)面停車(chē)位的頂端，包括駕駛通道。

此布局理論上每個(gè)區(qū)塊最多可產(chǎn)生144個(gè)空間，不包括任何電梯核心或其他服務(wù)功能。因此，四個(gè)單獨(dú)的塊最多可產(chǎn)生576個(gè)空間。但在多街區(qū)結(jié)構(gòu)中，相同的四個(gè)街區(qū)可以產(chǎn)生理論上最大818個(gè)相同尺寸的空間，額外的242個(gè)空間，或增加42%的總停車(chē)位。每個(gè)停車(chē)位的平均空間，包括車(chē)道循環(huán)，但不包括匝道效率低下，從25.8平方米下降到23平方米，減少了近11%。

此外，由于街道和人行道下的空間沒(méi)有這樣的核心穿透它們，因此建筑核心所失去的空間更少。此外，較大的地板可最大限度地減少在一定數(shù)量的空間內(nèi)需要挖掘的總深度，以及需要多個(gè)坡道和雙向車(chē)道，從而減少給定面積內(nèi)停車(chē)位的數(shù)量。更少的水平和斜坡意味著更高的效率和更低的成本。

建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本

一個(gè)較大場(chǎng)地的開(kāi)挖比多個(gè)較小場(chǎng)地的開(kāi)挖效率要高得多，部分原因是可以使用較大的運(yùn)土設(shè)備。此外，挖掘的深度不需要達(dá)到相同或更多的空間。由于對(duì)擋土墻的需求減少了44%，這一成本降低了，而且由于每個(gè)隔間所需空間明顯減少，混凝土地板和天花板的成本也相應(yīng)減少。

此外，操作多個(gè)街區(qū)結(jié)構(gòu)所需的服務(wù)人員更少;入口和出口更容易實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化;安裝大門(mén)、支付站、尋路系統(tǒng)和其他技術(shù)的成本分布在更多的空間。

使用密度

增加發(fā)展密度——城鎮(zhèn)中心區(qū)和郊區(qū)的一個(gè)主要公共規(guī)劃目標(biāo)——可以通過(guò)多街區(qū)停車(chē)場(chǎng)來(lái)提高。傳統(tǒng)上，規(guī)劃者批評(píng)汽車(chē)和專(zhuān)用于停車(chē)和街道的空間量，但擁有密度更大、占用量最大的停車(chē)場(chǎng)是支持市中心建筑更高密度使用的最佳方式。沒(méi)有一個(gè)開(kāi)發(fā)商想要建造比占領(lǐng)市場(chǎng)和滿(mǎn)足貸款人和股票投資者絕對(duì)必要的更昂貴和無(wú)利可圖的結(jié)構(gòu)化停車(chē)場(chǎng)。

多街區(qū)地下結(jié)構(gòu)和共享停車(chē)系統(tǒng)優(yōu)化了停車(chē)投資，可支持更多的酒店客房和公寓，以及辦公、零售、餐廳和娛樂(lè)空間。適應(yīng)額外的密度有助于開(kāi)發(fā)商增加利潤(rùn)，幫助城市擴(kuò)大稅基，滿(mǎn)足更大密度的公共目標(biāo)，在街道上創(chuàng)造更多的活動(dòng)。

住房負(fù)擔(dān)能力

多街區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)也可用于降低其上建造的公寓的價(jià)格。如果開(kāi)發(fā)商保留了停車(chē)場(chǎng)的所有權(quán)，但轉(zhuǎn)讓了每單位租賃一個(gè)停車(chē)位的預(yù)定選擇權(quán)，則買(mǎi)方可以選擇是否行使該租賃選擇權(quán)，而不會(huì)失去將該選擇權(quán)轉(zhuǎn)讓給下一個(gè)可能擁有或可能不擁有汽車(chē)的轉(zhuǎn)售買(mǎi)方的權(quán)利。

無(wú)論哪種方式，開(kāi)發(fā)商都可以從出售公寓中扣除該空間的資本成本，這可能會(huì)使其在當(dāng)前城市市場(chǎng)上的價(jià)格降低5萬(wàn)美元。這種深度租賃的選擇可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于單獨(dú)出售的空間，因?yàn)榉駝t，如果第一個(gè)買(mǎi)家選擇不購(gòu)買(mǎi)空間，那么車(chē)主的轉(zhuǎn)售僅限于不擁有汽車(chē)的潛在買(mǎi)家的較小部分，這將降低轉(zhuǎn)售價(jià)格。

低成本公共服務(wù)

另一種選擇是公共部門(mén)，即擁有街道和人行道下的土地，擁有多街區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)，并將其作為公共停車(chē)場(chǎng)和公共停車(chē)場(chǎng)的所有用途的共享停車(chē)進(jìn)行管理，但必須遵守建筑物居民、所有人和承租人的絕對(duì)租賃選擇。開(kāi)發(fā)商將得到一個(gè)預(yù)先確定的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格補(bǔ)償，該價(jià)格涵蓋預(yù)計(jì)成本，但將成本超支轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)商。

這項(xiàng)計(jì)劃的一個(gè)優(yōu)點(diǎn)是，如果私有制和管理的經(jīng)濟(jì)緊張，公共部門(mén)較低的運(yùn)輸成本使安排更為可行，公共部門(mén)可以實(shí)施政策，以確保停車(chē)場(chǎng)上方盡可能多的住房單位保持更為負(fù)擔(dān)得起。

任何城市使用這種杠桿的方式包括：

1、協(xié)商公共或聯(lián)合擁有多個(gè)街區(qū)的地下停車(chē)場(chǎng)

對(duì)私人開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，公有制可能是可取的，因?yàn)橐阅壳暗馁Y本成本和市場(chǎng)租金計(jì)算，地下停車(chē)場(chǎng)幾乎沒(méi)有利潤(rùn)。然而，由于較低的成本免稅融資、運(yùn)輸成本和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，共享停車(chē)通?？梢栽谑罩胶恻c(diǎn)運(yùn)營(yíng)。

2、使用公共租賃與新的多街區(qū)停車(chē)項(xiàng)目分階段支持混合使用

開(kāi)發(fā)商經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，當(dāng)項(xiàng)目分階段開(kāi)發(fā)時(shí)，很難建造多塊地下停車(chē)庫(kù)，因?yàn)樗麄冃枰诤罄m(xù)階段開(kāi)發(fā)之前承擔(dān)額外的停車(chē)成本。例如，由于其較低的運(yùn)輸成本和其他公共停車(chē)收入，可以在一個(gè)新的多塊車(chē)庫(kù)中建造共享停車(chē)系統(tǒng)，以鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)高效的多塊結(jié)構(gòu)。

3、為共同擁有的多塊地下結(jié)構(gòu)提供物業(yè)稅減免

為了鼓勵(lì)私人金融機(jī)構(gòu)最大限度地參與共同擁有的多個(gè)街區(qū)的大學(xué)生結(jié)構(gòu)，該市可以對(duì)私人所有制份額提供財(cái)產(chǎn)稅減免。除了將地下停車(chē)場(chǎng)排除在遠(yuǎn)處的限制之外，免稅或減稅也是一個(gè)重要的激勵(lì)因素。

4、促進(jìn)最佳綜合利用發(fā)展

盡管發(fā)展計(jì)劃必須始終對(duì)市場(chǎng)需求敏感，但城市可以完善共享停車(chē)分析，以測(cè)試最佳的混合用途，以達(dá)到使用密度最高、停車(chē)位最少的目的。當(dāng)考慮在其街道下租賃地下權(quán)利時(shí)，該市可以協(xié)商這些最佳組合。

5、確保租賃、出售或分配空間

城市不應(yīng)參與任何出售空間的多街區(qū)結(jié)構(gòu)，這些空間的出售或分配將永久性地將其從共享停車(chē)系統(tǒng)中移除，從而在居民使用其汽車(chē)時(shí)增加空置率，這與支持最佳混合使用密度的最大入住率的公共目標(biāo)背道而馳。

多街區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)是一個(gè)城市發(fā)展其市中心和其他城市中心的最重要的工具之一，可以創(chuàng)造最高密度的最佳城市用途組合。如果實(shí)施得當(dāng)，多街區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)可以為城市帶來(lái)更高的稅收基礎(chǔ)，為居民提供更實(shí)惠的住房，為游客提供更多的城市場(chǎng)所，并為長(zhǎng)期投資者帶來(lái)更多的利潤(rùn)。